Travaux sur les constructions nouvelles :

D’une manière générale, les constructions nouvelles sont par principe soumises à permis de construire, même lorsqu’elles ne comportent pas de fondation. Par exception, sont notamment dispensés d’un permis de construire, en raison de leur nature ou de leur très faible importance, sauf si elles sont implantées en secteurs sauvegardés ou en site classé :

- Les constructions qui créent entre 2 et 20m² de surface hors oeuvre brute (SHOB).

- Les constructions dont la hauteur au-dessus du sol est inférieure à 12 mètres et qui n’ont pas pour effet de créer de surface plancher ou qui ont pour effet de créer une SHOB inférieure ou égale à 2m².

Travaux sur les constructions existantes :

Les travaux sur constructions existantes sont en principe non soumis à permis de construire.

Par exception, un permis de construire est notamment exigé pour :

- L’agrandissement d’un bâtiment lorsque l’opération vise à créer plus de 20m² de SHOB. C’est le cas par exemple lorsque le projet de construction nécessite la création de niveaux supplémentaires à l’intérieur du logement, augmentant ainsi la surface habitable.

- Le changement de destination d’une construction (par exemple le changement d’un local commercial en local d’habitation) lorsque ces travaux sont accompagnés d’une modification de la structure porteuse ou de la façade du bâtiment.

- La modification du volume de l’habitation lorsque l’opération nécessite de percer ou d’agrandir une ouverture sur un mur extérieur.

Recours obligatoire à un architecte :

Le recours à un architecte pour réaliser le projet de construction est obligatoire lorsque la surface hors oeuvre nette (SHON) de la futur construction dépasse 170 m².

Constitution du dossier :

La demande de permis de construire doit être effectuée à la mairie de la commune où est situé le terrain sur imprimé :

- Cerfa n°13406*01 (demande de permis de construire pour une maison individuelle et/ou ses annexes),

ou

- Cerfa n°13409*01 (demande de permis de construire ou permis d’aménager comprenant ou non des constructions et/ou des démolitions).

Pièces à fournir :

Quel que soit le permis de construire demandé, la demande doit être complétée par un dossier constitué notamment des documents suivants (la liste des pièces à fournir est limitativement énumérée sur la notice du formulaire choisi) :

- Un plan de situation du terrain.

- Un plan de masse des constructions à édifier ou à modifier,

- Un plan de coupe du terrain et de la construction,

- Une notice décrivant le terrain et présentant le projet,

- Un plan des façades et des toitures,

- Une photographie permettant de situer le terrain dans l’environnement et dans le paysage.

La demande de permis de construire et le dossier qui l’accompagne doivent être établis en 4 exemplaires. Un exemplaire supplémentaire peut être demandé notamment lorsque le terrain est situé dans le périmètre de protection d’un bâtiment historique et qu’il est soumis à l’avis de l’architecte des bâtiments de France.

Dépôt du dossier :

Le dossier complet (demande de permis de construire et pièces à fournir) doit être déposé directement à la mairie où est situé le terrain ou envoyé par lettre recommandée avec accusé de réception.

Affichage du dossier :

La demande de permis de construire fait l’objet d’un affichage en mairie dans les 15 jours qui suivent son dépôt et reste affichée tout le temps de l’instruction du dossier.

Délais d'instruction du dossier :

- de 2 mois pour instruire une demande de permis de construire pour une maison individuelle et/ou ses annexes, 3 mois pour une demande de permis de construire ou permis d’aménager comprenant ou non des constructions et/ou des démolitions, si le dossier est complet.

- de 6 mois  pour instruire une demande de permis de construire lorsque le terrain  est située dans le périmètre de protection d'un bâtiment historique.

- ou de 1 mois, pour réclamer les pièces manquantes, par lettre recommandée avec avis de réception ou par courrier électronique (si l’intéressé a accepté ce mode de transmission) s’il est incomplet. Dans ce cas, l’intéressé dispose de 3 mois pour compléter son dossier. Ce n’est qu’une fois que le dossier est complet que la mairie peut instruire le dossier.

Réponse de l'administration :

Lorsque la mairie autorise, par un arrêté, la réalisation du projet de construction tel qu’il est  décrit dans la demande de permis de construire, elle adresse cet arrêté en recommandé avec avis de réception ou par courrier électronique. L’arrêté peut également imposer des prescriptions ou adaptations mineures (changement de couleur par exemple). Ces modifications imposées par l’administration sont motivées. En l’absence de réponse de l’administration à l’issue du délai d’instruction , l’intéressé bénéficie en principe d’un permis de construire tacite. L’administration a alors 2 mois à compter de l’obtention du permis tacite, pour faire savoir à l’intéressé les éventuelles contributions financières qu’il aura éventuellement à supporter.

Recours contre le refus d’obtention d’un permis de construire :

Lorsqu’un permis de construire a été refusé, le demandeur a la possibilité de demander à l’autorité qui a pris l’acte (en général le maire) de revoir sa position. Cette demande s’effectue dans les 2 mois suivant le refus par lettre recommandée avec accusé de réception. Si cette tentative amiable échoue, le demandeur peut s’adresser au président du tribunal administratif du lieu où se situe le terrain pour solliciter l’annulation du refus de permis de construire. Le demandeur a 2 mois à compter de la date de la notification de la décision de refus pour saisir le tribunal administratif par lettre recommandée avec avis de réception.

La requête du demandeur doit exposer clairement les raisons qui permettent de justifier son  droit à l’obtention du permis de construire. Si l’intéressé obtient gain de cause, l’administration doit alors à nouveau se prononcer sur la demande de permis de construire.

La déclaration préalable est un document administratif qui donne les moyens à l’administration de vérifier qu’un projet de construction respecte bien les règles d’urbanisme en vigueur.

Ce document est obligatoire pour les travaux de faible importance.

Travaux concernés :

Une déclaration préalable doit être déposée avant d’édifier toute :

- Construction nouvelle créant une surface hors oeuvre brute (SHOB) supérieure à 2m² et inférieure ou égale à 20m².

- Agrandissement d’une construction entraînant la création d’une SHOB supérieure à 2m² et inférieure ou égale à 20m².

- Transformation de plus de 10m² de SHOB en surface hors oeuvre nette (SHON),

- Modification de l’aspect extérieur d’un bâtiment.

- Changement de destination d’un bâtiment (par exemple transformation d’un local commercial en local d’habitation) même lorsque celui-ci n’implique pas de travaux.

- Réfection d'une façade ou d'une toiture,

- Construction d'une piscine.

Constitution du dossier :

La demande de déclaration préalable doit être effectuée à la mairie de la commune où est situé le terrain sur imprimé :

- Cerfa n°13703*01 (demande de déclaration préalable pour une maison individuelle et/ou ses annexes),

ou

- Cerfa n°13702*01 (demande de déclaration préalable Lotissements et autres divisions foncières).

ou

- Cerfa n°13404*01 (demande de déclaration préalable pour autres travaux comprenant ou non des démolitions).

Pièces à fournir :

- Un plan de situation du terrain.

- Un plan de masse des constructions à édifier ou à modifier,

- Un plan de coupe du terrain et de la construction,

- Une notice décrivant le terrain et présentant le projet,

- Un plan des façades et des toitures,

- Une photographie permettant de situer le terrain dans l’environnement et dans le paysage.

La demande de déclaration préalable et le dossier qui l’accompagne doivent être envoyés en 2 exemplaires. Un exemplaire supplémentaire peut être demandé notamment lorsque le bâtiment est situé dans le périmètre de protection d’un monument historique.

Affichage en mairie :

La demande de déclaration préalable fait l’objet d’un affichage en mairie dans les 15 jours qui suivent son dépôt et reste affichée pendant toute la durée de l’instruction du dossier.

Dépôt du dossier :

Le dossier complet (demande de déclaration préalable et pièces à fournir) doit être déposé directement à la mairie où se situe le terrain ou envoyé par lettre recommandée avec accusé de réception. La mairie délivre un récépissé avec un numéro d’enregistrement qui mentionne la date à laquelle les travaux pourront débuter.

Délais d'instruction du dossier :

La mairie dispose d’un délai de 1 mois pour instruire le dossier s’il est complet, ou réclamer les pièces manquantes, par lettre recommandée avec accusé de réception,   s’il est incomplet. Dans ce cas, l’intéressé a 3 mois pour compléter son dossier.

Réponse de l'administration :

Lorsque l’administration répond favorablement à la demande de déclaration préalable, elle adresse un courrier par lettre recommandée avec avis de réception. Si la mairie s’oppose au projet ou impose des prescriptions particulières, ou adaptation mineure qu’il faut alors respecter, elle fait une réponse motivée, qu’elle adresse par lettre recommandée avec avis de réception. La décision de l’administration peut également ne pas donner lieu à la délivrance d’un document écrit au terme du délai d’instruction. Cela indique, en principe, qu’elle ne s’oppose pas au projet tel qu’il est décrit dans la déclaration préalable. L’intéressé à tout de même intérêt à demander à la mairie un certificat attestant de son absence d’opposition à la réalisation du projet.

Le certificat d’urbanisme est un acte administratif qui indique l’état des règles d’urbanisme applicables pour un terrain donné. Il délivre une information sur la constructibilité et sur les droits et obligations attachés à ce terrain. Le certificat d’urbanisme n’est pas une autorisation, il ne remplace pas le permis de construire et il est délivré gratuitement.

Catégories de certificat d'urbanisme : Il existe deux types de certificat d’urbanisme.

Le premier est un certificat d’urbanisme d’information. Il permet, en l’absence de projet précis, de connaître les règles d’urbanisme applicables au terrain et renseigne sur :

- Les dispositions d’urbanisme (par exemple les règles d’un plan local d’urbanisme).

- L’existence de servitudes d’utilité publique (restrictions administratives au droit de propriété).

- La liste des taxes et contributions applicables pour un terrain donné.

Le second est un certificat d’urbanisme opérationnel. Il indique, en plus des informations données par le certificat d’information, si le terrain peut être utilisé pour la réalisation du projet et donne l’état des équipements publics existants ou prévus desservant le terrain (voies et réseaux).

Constitution du dossier :

Le demande de certificat d’urbanisme doit être effectuée à la mairie de la commune où se situe le terrain au moyen du formulaire Cerfa n°13410*01. Cette demande doit être complétée par un dossier constitué des documents suivants (la liste des pièces à fournir est limitativement énumérée sur la notice de demande de certificat d’urbanisme)

- Une notice descriptive du projet précisant la destination, la nature et la superficie hors oeuvre du bâtiment projeté.

- Un plan du terrain et un plan de situation du terrain dans la commune.

La demande de certificat d’urbanisme et son dossier qui l’accompagne doivent être fournis en :

- 2 exemplaires, pour les demandes de certificat d’urbanisme d’information.

- 4 exemplaires, pour les demandes de certificat d’urbanisme opérationnel.

Dépôt du dossier :

Le dossier doit être déposé directement à la mairie où se situe le terrain ou envoyé par lettre recommandée avec accusé de réception.

Délais d'instruction du dossier :

L’administration dispose d’un délai variable pour répondre à une demande de certificat d’urbanisme :

- il est de 1 mois, pour les demandes de certificat d’urbanisme d’information,

- ou de 2 mois, pour les demandes de certificat d’urbanisme opérationnel.

Réponse de l'administration :

En cas de réponse négative, l’administration précise les motifs qui s’opposent à la réalisation du projet.

Durée de validité du certificat d’urbanisme :

La durée du certificat d’urbanisme (qu’il s’agisse d’un certificat d’urbanisme d’information ou d’un certificat d’urbanisme opérationnel) est de 18 mois à compter de sa délivrance. Cette durée peut être prolongée d’une année aussi longtemps que les dispositions d’urbanisme, les servitudes d’utilité publique et les taxes et contributions d’urbanisme applicables au terrain n’ont pas changé.

Demande de prolongation du délai de validité :

La demande s’effectue par lettre sur papier libre en double exemplaire, accompagnée du certificat d’urbanisme à prolonger. Elle doit être adressée à la mairie de la commune où se situe le terrain, au moins 2 mois avant l’expiration du délai de validité de 18 mois.

Garanties du certificat d’urbanisme :

Pendant la durée de validité du certificat d’urbanisme, aucune nouvelle participation financière ni de nouvelle servitude d’utilité publique (autres que celles ayant pour objet la préservation de la sécurité ou de la salubrité publique) ne peut être imposée au titulaire du certificat d’urbanisme.

Elle est demandée pour les travaux de raccordement à l'égout des eaux pluviales et des eaux usées, pour un branchement d'eau, pour le montage d'un échafaudage sur le domaine public, pour le stationnement d'une benne à gravats, pour une autorisation de stationnement, tout travaux de façade, emménagement ou déménagement, ou toute autre action empiétant sur la voie publique etc…

Dépôt de la demande en Mairie :

Toute demande doit être déposée en Mairie HUIT JOURS avant la date du début des travaux.

Cette permission, accordée par arrêté, est précaire et révocable (elle peut être retirée dans l’intérêt même de la voirie ou pour sauvegarder d’autres intérêts de caractère général).

Le Pays Haut Languedoc a engagé une opération programmé de l'Habitat de revitalisation rurale en mai 2007 pour une durée de 5 ans.

Cette opération spécifique est mise en place pour traiter les façades des immeubles anciens.

Ce projet est financé par :

- La région Languedoc Roussillon,

- Le Département de l'Hérault,

- Les Communauté de Communes,

- Les Communes. (Pour Capestang cette aide a été fixé à 10 € / m² plafonné à 1000 €)